房贷利率进入“2时代”!多地商贷利率逼近公积金,未来或倒挂
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新一期LPR下调后,多地房贷利率跟进下调,像广州首套房贷利率普遍下调至3.1%,二套房贷利率则降至3.7%。其中,个别外资银行为了吸引优质客户,对首套房贷利率给予更多优惠,利率最低可以至2.9%。
除了广州外,佛山、苏州等地部分银行的首套房贷利率也低至2.9%或2.95%。7月26日,佛山某房产中介向《华夏时报》记者透露,现在佛山银行的商贷利率大部分是3.05%,如果资质特别好的话,可以向汇丰等外资银行申请到低一点的利率。
而随着银行商业贷款利率的下调,其与公积金贷款利差也有所收窄。目前我国各城市的个人住房公积金主要按照人民银行5月份调降后的贷款利率执行,其中,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。
另外,据记者观察,由于各地存量房贷和新增房贷的利率差十分明显,很多已购房者选择提前还贷。
房贷利率进入“2时代”
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7月22日,央行将一年期和五年期贷款市场报价利率(LPR)分别下调10个基点至3.35%和3.85%,上月分别为3.45%和3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
此次调整是今年第二次降息。此前在2月20日,央行宣布将5年期LPR从4.2%调整至3.95%。自此以后,LPR已连续四个月维持不变。本轮降息后,5年期房贷利率再次刷新历史最低值。以四大一线城市为例,降息后北京、上海、深圳的最新房贷利率调整为首套3.4%,二套北京3.8%(五环内)/五环外(3.6%)、上海3.8%(市区)/3.6%(自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山)和深圳3.8%。而取消利率下限的广州最新的房贷利率调整为首套3.1%,二套3.7%。
据记者了解,目前汇丰银行在广州、佛山的首套房贷利率可以低至2.9%,具体要看客户的资质和申请的贷款额度。另外,相关媒体报道指出,最新一次LPR下调后,苏州的江苏银行、交通银行等给出了2.95%的首套房贷利率。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示,房贷利率进入“2时代”是必然的。首先是央行公开市场操作利率下行10个基点,意味着商行从央行融资的利率降低了,近期存款利率下调,这些举措降低银行资金来源成本,从而为房贷利率下行打开了窗口。另外,银行贷款支持实体经济的任务比较重,居民存款定期化的倾向明显,在资产荒的背景下,角逐房贷份额的竞争非常激烈,而这种竞争最佳的手段就是降低利率,而居民对利率敏感也强化了这一点。
李宇嘉还指出,“不同的银行,由于资金来源成本、管理成本,对房贷份额的看重度不同,导致实际投放的按揭利率不同,特别是按揭利率不设下限以后,没有了保护锚,银行进入惨烈的竞争阶段。因此,类似外资行、农商行等资金成本低的银行,可能会率先进入‘2时代’。”
今年5月17日,房地产“一揽子”政策落地,央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。
值得一提的是,李宇嘉在7月24日提到,“考虑到目前首套房利率在3.2%左右,未来如果存款利率下降,也会带动其他银行也进入‘2时代’。”
7月25日,工行、农行、中行、建行宣布下调存款挂牌利率,活期存款、定期存款、通知存款等利率均有所调整。其中,1年期整存整取定期存款挂牌利率下调10个基点至1.35%。
降低交易成本,提振预期
此次LPR下降后,首套房主流利率由3.2%下降至3.1%。若按照100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式,房贷利息总额将减少近2万元,每月月供将减少55元。
业内人士表示,此次5年期LPR降息,将有助于进一步降低房贷成本。从LPR的走势来看,今年一季度呈现“破4”的态势,即从4.2%下降至3.95%。而当前出现了今年第二次降息,进一步引导房贷等成本的下降。若是叠加持续性的降息效应,那么月供减负效应非常明显,有助于和其他政策结合,持续降低房贷成本。
而在谈及降息对商品房市场带来的影响时,李宇嘉告诉记者,利率下行,一定会带来商品房销售的增长,一方面是降成本效应,另一方面的提振预期的效应,有的人认为利率下降会提振资产市场的走势。但是,从过往的降息效果来看,降息仅仅带动短期的交易利好,即处于门槛上的需求,因降息而促成交易,特别是刚性需求,换房需求,这些是不得不买的需求。
“长期效应不足,因为基本面并未改变,另外,即便是降月供的效应也在收窄。因为前期大幅度降息,包括去年的存量房贷利率调整,已经将利率下降了200个基点左右,近期降息的频率也以10个基点为单位,距离底部已经不远,‘降月供’的效应并不大。”李宇嘉补充说道。
此外,李宇嘉认为房贷利率仍有下调空间。
李宇嘉指出,在经济转型阵痛期,居民风险承担预期下降,再加上老龄化以及基建和地产对资金的需求下降,对高利率的资金需求减少了。同时,政策也要不断地降低利率来对冲加杠杆情绪减弱导致的通货紧缩。因此,央行会持续加大公开市场操作,以降低利率,而且保本理财、存款利率都会下降,这会导致按揭利率的机会成本上升,倒逼银行降低按揭利率,特别是在居民加杠杆买房意愿下降的情况下。
需要注意的是,虽然此次LPR调整也使得存量房贷利率下降10个基点,但对于相当一部分存量房贷客户来说,今年内无法享受到降息红利,按照合同约定,要等到明年重定价日才能适用调降后的利率。
另外,目前来看,各地存量房贷和新增房贷的利率差仍十分明显。
商业贷款与公积金贷款利差收窄
目前各城市的个人住房公积金主要按照人民银行5月份调降后的贷款利率执行,其中,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。
此次LPR的下降,也使得银行商业贷款利率与公积金贷款利差也有所收窄。像广州目前大部分银行首套房贷利率3.1%,有些外资银行的首套房贷利率更是低至2.9%,分别与公积金2.85%相差25个基点和5个基点。
有业内人士指出,随着房地产政策的全面转向,商业房贷利率宽松已成大势,未来商业房贷利率与公积金利率将可能出现倒挂。
“商贷-公积金”利率可能出现倒挂,直观上看和商贷调整有关。但这主要是公积金利率调整滞后所造成的,所以产生了商贷加快下调,但公积金调整不到位的问题。
贷款资金规模大,但是市场需求不多,所以造成了很多问题。包括近期商业贷款‘返点’事件,其实也和此类贷款找不到客户有关,所以贷款利率会‘内卷’,尤其是商业银行机构这种调整节奏快。但公积金中心从工作机制角度看,其类似调整的市场化操作是很弱的。
据记者了解,银行业绩承压的现状下,近日,上海等地被曝出有银行联合房地产中介在个人住房按揭贷款中“返点”拉客的情况。
业内人士表示,返点本质上可以视为一种佣金,即银行为了争抢房贷业务市场份额,向提供房贷业务的相关中介机构支付费用,这个费用本身和房贷金额有一定比例关系。同时,有业内人士指出,“返点”行为容易引发房贷业务的恶性竞争,扰乱市场秩序。
另外,该业内人士还提醒道,商贷利率和公积金利率利差变小,也要注意风险。比如说公积金的贷款性价比会降低,也会造成公积金贷款过剩,资源浪费。